Di Chúc Thế Tử – Quyển 1: Cạm Bẫy Thế Tử - Chương 42: Bản Thẩm Định Giá
Khang chuyển sang slide tiếp theo, slide mà anh đã dành nhiều tâm huyết nhất: bản thẩm định giá chi tiết của KCN Vạn An Bình Dương. - Thưa hội đồng, sau…
Nội dung chương
Khang chuyển sang slide tiếp theo, slide mà anh đã dành nhiều tâm huyết nhất: bản thẩm định giá chi tiết của KCN Vạn An Bình Dương.
- Thưa hội đồng, sau khi xác định hiện trạng thực tế của khu đất, tôi đã tiến hành thẩm định giá theo đúng chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, với hai phương pháp: phương pháp so sánh thị trường và phương pháp dòng tiền chiết khấu, tức DCF.
Anh dừng lại một nhịp, giải thích ngắn gọn cho những thành viên không chuyên:
- Phương pháp DCF là cách định giá dựa trên dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai, quy về giá trị hiện tại. Nói đơn giản, một khu công nghiệp đáng giá bao nhiêu, phụ thuộc vào việc nó có thể cho thuê, có thể sinh lời bao nhiêu trong những năm tới.
Trên màn hình hiện lên bảng tính chi tiết. Khang trình bày từng dòng:
- Đối tượng thẩm định: 182 hecta đất đã có pháp lý đầy đủ, hiện trạng là đất nông nghiệp đang canh tác, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Phần 318 hecta chưa giải phóng mặt bằng, tôi không đưa vào giá trị thẩm định, vì về mặt pháp lý, đó vẫn là đất của người dân.
Một thành viên HĐQT phe trung lập giơ tay xin hỏi:
- Vì sao cậu không tính 318 hecta còn lại theo giá trị tiềm năng? Nếu sau này giải phóng mặt bằng xong, giá trị sẽ tăng lên nhiều.
Khang đáp ngay, không cần suy nghĩ:
- Thưa bác, nguyên tắc đầu tiên của thẩm định giá là thận trọng và có cơ sở. Đất chưa giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư chưa có quyền gì trên đó. Định giá cái mình chưa có, đó không phải thẩm định, đó là vẽ. Tôi không vẽ.
Câu trả lời khiến vị thành viên gật gù hài lòng. Một vài người khác cũng khẽ gật đầu. Khang tiếp tục:
- Đơn giá: tôi tham khảo từ ba nguồn độc lập, gồm khung giá đất của tỉnh, giá giao dịch thực tế qua văn phòng đăng ký đất đai, và giá chào bán trên thị trường. Cả ba nguồn đều cho kết quả tương đồng: 180.000 đến 200.000 đồng một mét vuông.
Anh chuyển slide, hiện lên bảng so sánh ba nguồn giá, với từng giao dịch cụ thể, ngày tháng, địa điểm. Mọi thứ đều có thể kiểm chứng.
- Về phương pháp DCF, tôi cũng đã tính. Với hiện trạng đất nông nghiệp, dòng tiền cho thuê đất canh tác mỗi năm chỉ vài chục tỷ, chiết khấu về hiện tại với lãi suất thị trường, giá trị thu được còn thấp hơn cả phương pháp so sánh. Tôi lấy kết quả cao hơn, tức 385 tỷ, để đảm bảo tính thận trọng có lợi cho phía bị thẩm định.
Một thành viên độc lập hỏi tiếp:
- Cậu nói đã kiểm tra ba lần. Ai kiểm tra cùng cậu?
- Ban Kiểm soát độc lập đã tiếp nhận và rà soát bản thẩm định này. - Khang đáp, nhìn về phía Oanh. - Dấu xác nhận của Ban Kiểm soát có trong tập tài liệu.
Oanh gật đầu xác nhận. Vĩnh Đại ngồi im, mặt ngày càng tái. Hắn muốn cắt ngang nhưng không thể, vì mọi câu hỏi đều hợp lệ, mọi câu trả lời đều có bằng chứng. Hắn chỉ còn biết siết chặt cây bút, đến mức đầu bút bi gãy lìa, mực văng ra tay.
- Tổng giá trị: 1,82 triệu mét vuông nhân với đơn giá thận trọng, cộng chi phí đã bỏ ra có chứng từ, trừ hao mòn. Kết quả: 385 tỷ đồng.
Con số 385 tỷ hiện lên trên màn hình, cỡ chữ khổng lồ, màu đỏ. Cả phòng họp im phăng phắc. Rồi Khang đặt cạnh nó con số thứ hai, cũng cỡ chữ khổng lồ, màu đen: 1.200 tỷ, với dòng chú thích "Theo tuyên bố của ông Trần Vĩnh Đại ngày 25/03/2026".
- Thưa hội đồng, chênh lệch giữa giá trị thẩm định độc lập và con số được tuyên bố là 815 tỷ đồng. Tôi đã kiểm tra đi kiểm tra lại ba lần, và tôi chịu trách nhiệm về từng con số trong bản thẩm định này bằng uy tín nghề nghiệp của mình.
Một thành viên HĐQT lớn tuổi, người đã hỏi về 182 hecta lúc nãy, lên tiếng, giọng run run:
- Cậu... cậu có chắc không? 385 tỷ? Vậy số vốn mà tập đoàn đã rót vào dự án này qua các năm, khoảng 1.700 tỷ theo báo cáo tài chính, đã đi đâu? 1.300 tỷ chênh lệch đi đâu?
Câu hỏi như một quả bom nổ giữa phòng họp. 1.300 tỷ. Con số mà Khang đã tính trong sổ tay đêm 11/04, giờ được thốt ra từ miệng một thành viên HĐQT, với sức nặng gấp trăm lần. Cả phòng họp quay sang nhìn Vĩnh Đại. Hắn ngồi im, mặt tái dần, mồ hôi rịn ra trên trán dù điều hòa đang chạy hết công suất.
Vị thành viên lớn tuổi nói tiếp, giọng ngày càng gay gắt:
- Tôi làm thành viên HĐQT mười năm nay, năm nào cũng ký duyệt báo cáo rót vốn cho KCN. Năm nào báo cáo cũng nói "đang triển khai tốt". Giờ cậu nói với tôi là hai mươi năm không có một viên gạch? Vậy những chữ ký của tôi trong mười năm qua có ý nghĩa gì?
Cả phòng họp im lặng. Câu hỏi của vị thành viên già như một nhát dao đâm vào tim mỗi người ngồi đây. Họ đều đã ký, đều đã duyệt, đều đã tin. Giờ thì sự thật hiện ra, và không ai trong số họ vô can.
- Tôi... tôi cần xem lại số liệu. - Vĩnh Đại lắp bắp. - Thẩm định của thằng nhóc Cần Thơ thì có giá trị gì? Nó có chứng chỉ hành nghề không? Nó có đủ tư cách không?
Khang bình tĩnh đáp:
- Thưa anh cả, tôi có chứng chỉ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp, số hiệu tôi đã ghi trong báo cáo. Bản thẩm định này được Ban Kiểm soát độc lập đóng dấu xác nhận đã tiếp nhận. Nếu anh cả nghi ngờ tính khách quan, tôi đề nghị hội đồng thuê một đơn vị thẩm định độc lập thứ ba để thẩm định lại. Tôi sẵn sàng chịu mọi trách nhiệm nếu kết quả của họ khác xa kết quả của tôi.
Lời thách thức đanh thép khiến cả phòng họp xôn xao. Một thành viên độc lập lên tiếng:
- Tôi đồng ý với đề xuất của cậu Khang. Nếu có nghi ngờ, chúng ta thuê đơn vị thứ ba. Nhưng trước mắt, với những gì đã được trình bày, tôi thấy có đủ cơ sở để đặt dấu hỏi lớn về con số 1.200 tỷ.
Vĩnh Đại quay sang nhìn người vừa nói, ánh mắt đầy đe dọa. Nhưng người đó không né tránh. Trong phòng họp này, mỗi thành viên đều có cổ phần, đều có quyền lợi. Khi quyền lợi bị đe dọa bởi một con số ma, không ai muốn im lặng.
Thục Đoan vẫn không nói gì, nhưng Khang để ý thấy bà ta đang ghi chép nhanh vào laptop. Bà ta không còn gõ nhẹ lên bàn nữa. Bà ta đang tính toán, và Khang biết, khi Thục Đoan bắt đầu tính toán nghiêm túc, nghĩa là bà ta đã ngửi thấy mùi máu.
Khang chuyển sang slide cuối cùng của phần thẩm định: bảng tổng hợp dòng vốn rót vào KCN qua các năm 2005-2025, với tổng cộng 1.700 tỷ, đặt cạnh giá trị thực 385 tỷ.
- Thưa hội đồng, tôi xin kết thúc phần trình bày bằng câu hỏi mà mọi cổ đông Vạn An đều muốn đặt ra. 1.700 tỷ đã rót vào, giá trị thực chỉ còn 385 tỷ, vậy 1.315 tỷ đã đi đâu? Tiền không bao giờ bốc hơi. Nó chỉ chuyển từ nơi này sang nơi khác. Tôi đề nghị hội đồng cho phép làm rõ dòng tiền này.
Cả phòng họp như nổ tung. Tiếng xì xào, tiếng ghế dịch chuyển, tiếng giấy lật. Một thành viên phe trung lập đứng lên, giọng đầy bức xúc:
- Tôi đề nghị ghi vào biên bản: yêu cầu Ban Tài chính giải trình dòng vốn 1.700 tỷ rót vào KCN trong vòng 7 ngày. Không thể để một khoản tiền lớn như vậy không rõ tung tích!
Nhiều tiếng đồng tình vang lên. Thư ký HĐQT vội vàng ghi chép. Vĩnh Đại muốn phản đối nhưng không thốt nên lời. Hắn biết, một khi dòng tiền bị đưa vào biên bản với thời hạn giải trình, thì không còn đường nào để lấp liếm nữa.
Vĩnh Đại đứng bật dậy, mặt đỏ như gấc:
- Mày vu khống! Mày dám vu khống anh mày trước mặt hội đồng quản trị!
Nhưng lần này, không ai đứng về phía hắn. Chủ tọa phiên họp, một vị thành viên độc lập lớn tuổi được bầu làm chủ tọa thay vì Vĩnh Đại theo đề nghị của Oanh từ đầu phiên, gõ búa:
- Ông Vĩnh Đại, xin giữ trật tự. Người trình bày chưa đưa ra kết luận về cá nhân nào. Ông ấy chỉ trình bày số liệu và đặt câu hỏi. Hội đồng sẽ xem xét.
Vĩnh Đại ngồi phịch xuống ghế, thở hổn hển. Hắn nhìn quanh, tìm kiếm sự ủng hộ từ bốn thành viên thân tín. Nhưng hai trong số họ đang cúi gằm mặt, tránh ánh mắt hắn. Họ đã thấy những gì trên màn hình. Họ biết con tàu đang chìm. Và không ai muốn chìm cùng.
Người thứ ba trong nhóm thân tín của Vĩnh Đại khẽ đẩy ghế ra sau, tạo khoảng cách với hắn một cách lộ liễu. Chỉ còn một người duy nhất vẫn ngồi sát bên Vĩnh Đại, nhưng mặt cũng đã tái mét, tay run run cầm ly nước. Phe cánh mà Vĩnh Đại dựng lên suốt hai mươi năm, đang rạn nứt ngay trước mắt hắn, ngay trong phòng họp này.
Khang đứng trên bục, nhìn toàn cảnh phòng họp. Anh biết mình vừa thắng hiệp đầu. Nhưng anh cũng biết, hiệp quyết định vẫn còn ở phía trước: những bức ảnh từ trời, và bộ hồ sơ giả. Anh siết chặt bút laser, chuyển sang slide tiếp theo.
- Thưa hội đồng, tiếp theo, tôi xin trình bày nhóm bằng chứng thứ hai: những bức ảnh từ trời.