Di Chúc Thế Tử – Quyển 1: Cạm Bẫy Thế Tử - Chương 27: Hệ Số K
Đêm 09/04/2026, phòng trọ của Khang ở con hẻm gần Vạn An Tower chỉ rộng chừng mười lăm mét vuông, kê vừa một chiếc giường đơn, một cái bàn nhựa và chiếc…
Nội dung chương
Đêm 09/04/2026, phòng trọ của Khang ở con hẻm gần Vạn An Tower chỉ rộng chừng mười lăm mét vuông, kê vừa một chiếc giường đơn, một cái bàn nhựa và chiếc quạt máy kêu rè rè. Trên bàn, dưới ánh đèn tuýp trắng nhợt, Khang trải ra toàn bộ "đồ nghề" của một thẩm định viên. Có bản photo hồ sơ dự án KCN mà Vĩnh Đại cho anh mượn hôm 28/03. Có bản photo quy hoạch 1/2000 của Oanh. Có sổ tay ghi chép hiện trường, xấp ảnh in vội ở tiệm photocopy đầu hẻm, và chiếc máy tính bỏ túi đã sờn phím.
Ngoài trời, mưa đầu mùa bắt đầu rơi lộp độp trên mái tôn. Sài Gòn tháng tư, nắng như đổ lửa ban ngày, mưa ập đến ban đêm không báo trước. Khang không để ý. Anh đang nhìn chằm chằm vào một con số trong hồ sơ: tổng diện tích sàn xây dựng của KCN Vạn An Bình Dương, ghi rõ ràng, tròn trĩnh: 18.000.000 mét vuông.
Mười tám triệu mét vuông sàn. Trên khu đất 500 hecta.
Khang cầm bút, viết lên tờ giấy trắng một công thức mà bất kỳ thẩm định viên nào cũng thuộc nằm lòng: hệ số K, tức hệ số sử dụng đất, bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích lô đất. Đây là công cụ đơn giản nhất để kiểm tra một dự án có "thổi" quy mô hay không, vì K phản ánh mật độ khai thác thực của đất, không thể bịa đặt tùy tiện mà không lộ.
Anh bấm máy tính. 18.000.000 chia cho 5.000.000. Kết quả hiện lên: 3,6.
Khang nhìn con số, im lặng một lúc lâu. Hệ số K bằng 3,6. Nghĩa là mỗi mét vuông đất phải gánh 3,6 mét vuông sàn xây dựng.
Anh lật tìm trong trí nhớ những quy chuẩn xây dựng khu công nghiệp mà anh từng học và từng áp dụng khi thẩm định các dự án ở Cần Thơ. Khu công nghiệp không phải khu đô thị. Nhà xưởng cần mặt bằng một tầng để xe container ra vào, cần kho bãi rộng, cần đường nội bộ cho xe tải nặng, cần hành lang kỹ thuật và cây xanh cách ly. Mật độ xây dựng tối đa cho phép thường chỉ quanh 60%, nhà xưởng công nghiệp phổ biến một tầng, cao lắm hai tầng với công nghiệp nhẹ. Quy ra hệ số K, một khu công nghiệp bình thường chỉ đạt khoảng 0,6 đến 1,0. Khu nào "đặc" lắm cũng không vượt quá 1,2.
K bằng 3,6 nghĩa là gấp ba lần mức tối đa cho phép.
Khang bấm tiếp. Giả sử chủ đầu tư xây dựng với mật độ 50%, tức dùng một nửa diện tích đất để đặt móng công trình, phần còn lại làm đường, cây xanh, hạ tầng. Diện tích đặt móng là 2,5 triệu mét vuông. Muốn có 18 triệu mét vuông sàn trên 2,5 triệu mét vuông móng, số tầng bình quân phải là 7,2 tầng.
Bảy tầng nhà xưởng. Trên toàn bộ 500 hecta. Đồng loạt.
Khang bật cười khan. Nhà xưởng công nghiệp bảy tầng đã là chuyện hoang đường, vì không có xe nâng, không có dây chuyền sản xuất nào vận hành hiệu quả trên tầng bảy của một nhà xưởng. Huống chi đây là bảy tầng bình quân, nghĩa là có những dãy nhà phải cao mười tầng, mười hai tầng mới bù cho những khoảng đất làm đường sá, cây xanh. Một khu công nghiệp toàn nhà chọc trời. Trên giấy thì vẽ được. Ngoài đời thì không ai xây, vì không ai thuê.
Anh nhớ lại một vụ thẩm định ở Cần Thơ năm 2023, khi anh còn làm ở chi nhánh. Một doanh nghiệp xin vay vốn thế chấp bằng nhà xưởng, hồ sơ khai diện tích sàn gấp đôi diện tích đất. Hồi đó Khang cũng tính hệ số K, ra con số 2,1, và anh đã đánh dấu hồ sơ "cần kiểm tra thực tế". Kết quả kiểm tra cho thấy chủ doanh nghiệp đã cộng cả diện tích sân phơi và mái che tạm vào diện tích sàn. Ngân hàng suýt nữa giải ngân cho một tài sản bị thổi giá 40%. Vụ đó giúp Khang hiểu một điều: kẻ gian lận số liệu luôn có một điểm chung, là chúng tưởng người đọc hồ sơ sẽ không bao giờ cầm máy tính lên.
Vĩnh Đại và đám tay chân của hắn cũng nghĩ vậy. Chúng in ra những con số đẹp đẽ, đóng dấu đỏ chót, rồi tin rằng không ai đủ kiên nhẫn ngồi tính lại. Nhưng Khang thì có. Anh có cả một đêm dài và một chiếc máy tính bỏ túi.
Anh tính lại lần thứ hai, cẩn thận từng bước, để chắc chắn mình không nhầm. Diện tích đất: 500 hecta, tức 5.000.000 mét vuông, khớp với quy hoạch 1/2000. Tổng diện tích sàn: 18.000.000 mét vuông, lấy từ trang 12 của bộ hồ sơ, mục "quy mô xây dựng". Phép chia: 18.000.000 / 5.000.000 = 3,6. Không nhầm được.
Rồi anh thử một góc nhìn khác, góc nhìn của kẻ bào chữa. Giả sử Vĩnh Đại nói: "Đó là quy hoạch dài hạn, xây dựng theo từng giai đoạn." Khang lật hồ sơ, tìm mục tiến độ. Hồ sơ ghi rõ: "Hoàn thiện hạ tầng 90%, nhà xưởng cho thuê kín 95%, giai đoạn 2008-2015." Không phải quy hoạch tương lai. Là khẳng định đã hoàn thành. Mà ảnh vệ tinh anh sắp có, cộng với mắt thấy tai nghe hôm nay, đều nói rằng chưa từng có viên gạch nào được đặt xuống.
Anh lại thử góc nhìn thứ ba, góc nhìn của kiểm toán. Giả sử 18 triệu mét vuông sàn là có thật, thì với giá xây dựng công nghiệp bình quân khoảng 5 triệu đồng một mét vuông sàn, tổng vốn đầu tư xây dựng phải là 90.000 tỷ. Trong khi tổng vốn mà Vạn An rót vào KCN qua các báo cáo năm chỉ khoảng 1.700 tỷ. Chênh lệch gấp hơn năm mươi lần. Tiền đâu mà xây? Câu hỏi này, một mình nó đã đủ giết chết bộ hồ sơ.
Khang viết thêm vào sổ tay, dưới dòng kết luận về hệ số K: "Vốn xây dựng ẩn: 90.000 tỷ so với 1.700 tỷ đã rót. Không khả thi."
Ba mũi giáp công cùng chỉ về một hướng: quy mô trên giấy là bịa đặt. Hệ số K là mũi thứ nhất, nhanh và sắc. Nhưng Khang cũng tự dằn mình lại.
Anh viết vào sổ tay, nét chữ rắn rỏi: "Hệ số K = 3,6. Vượt 3 lần quy chuẩn KCN. Muốn đủ diện tích sàn, phải xây nhà xưởng cao hàng chục tầng. Không tưởng."
Rồi anh làm thêm một phép tính nữa, phép tính khiến tay anh hơi run. Anh lấy tổng diện tích sàn 18 triệu mét vuông chia cho hệ số K tối đa hợp lý là 1,2. Kết quả: 15 triệu mét vuông đất, tức 1.500 hecta. Nghĩa là, với quy mô sàn đã khai báo, muốn K nằm trong ngưỡng hợp lý thì khu đất phải rộng gấp ba lần con số 500 hecta trên giấy.
Khang khoanh tròn dòng chữ: "Con số trên giấy chỉ đúng nếu khu đất rộng gấp ba lần thực tế."
Anh ngả người ra ghế, nhìn mưa rơi ngoài cửa sổ. Mọi thứ đang khớp lại với nhau một cách đáng sợ. Hồ sơ khai 500 hecta, 18 triệu mét vuông sàn, hạ tầng hoàn thiện 90%, giá trị 1.200 tỷ. Thực tế mắt thấy: cánh đồng lúa, ao cá, chuồng vịt, không một viên gạch. Hệ số K thì hét lên rằng quy mô trên giấy bị thổi phồng gấp nhiều lần. Đây không phải sai số thẩm định. Đây là bịa đặt có hệ thống.
Nhưng Khang cũng tự dằn mình lại. Hệ số K chỉ là suy luận kỹ thuật, là phép tính trên giấy của một mình anh. Mang con số này ra trước hội đồng quản trị, Vĩnh Đại sẽ cười nhạt và nói: "Thằng nhóc Cần Thơ học được vài công thức rồi tưởng mình là thánh." Phe của Vĩnh Đại sẽ bảo đó là "định giá theo tiềm năng phát triển", là "quy hoạch dài hạn", là đủ thứ mỹ từ để lấp liếm. Một mình hệ số K không đủ làm bằng chứng. Nó chỉ là la bàn, chỉ hướng đi, chứ không phải thanh gươm.
Anh cần bản đồ 1/500. Bản đồ quy hoạch chi tiết từng lô đất, do cơ quan nhà nước lưu giữ, không ai sửa được. Quy hoạch 1/2000 mà Oanh đưa chỉ là cấp phân khu, vẽ khái quát 500 hecta. Muốn biết trong 500 hecta đó có bao nhiêu đất đã có pháp lý đầy đủ, bao nhiêu đất còn là ruộng của dân, phải có bản đồ 1/500. Đối chiếu hai lớp bản đồ với nhau, phần chênh lệch sẽ hiện ra như ban ngày.
Khang mở điện thoại, nhắn cho Oanh một tin ngắn: "Mai em đi xin bản đồ 1/500 với anh. Cần kênh của chị."
Oanh trả lời gần như ngay lập tức, dù đã gần mười một giờ đêm: "Được. Sáng mai 8 giờ, chị đón ở đầu hẻm. Nhớ mang theo giấy giới thiệu của Ban Kiểm soát."
Khang cất điện thoại, thu dọn bàn làm việc. Khi xếp lại ba lô, tay anh chạm vào cuốn sổ da cũ của mẹ nằm dưới đáy. Anh khựng lại một chút, vuốt nhẹ lên bìa sổ đã sờn. Mấy hôm nay anh bận đến mức chưa đọc được trang nào. Bà Lành bảo anh cứ giữ lấy mà đọc cho biết thời của mẹ. Anh tự nhủ, xong vụ KCN này, anh sẽ ngồi đọc tử tế từng trang, như một cách hiểu thêm về người mẹ đã một mình nuôi anh khôn lớn.
Anh đặt cuốn sổ lại vào ba lô, cẩn thận như đặt một vật dễ vỡ. Lúc này, nó chỉ là kỷ vật gia đình. Anh chưa biết rằng, nhiều tháng sau, chính cuốn sổ này sẽ trở thành chìa khóa của cả cuộc đua. Nhưng đó là chuyện của tương lai. Còn đêm nay, trước mắt anh chỉ có một mục tiêu: bản đồ 1/500.
Mưa vẫn rơi. Khang tắt đèn, nằm xuống giường, nhưng mắt vẫn mở thao láo nhìn trần nhà. Trong bóng tối, những con số nhảy múa: 500 hecta, 18 triệu mét vuông, K bằng 3,6, 1.200 tỷ. Rồi hình ảnh cánh đồng lúa ban sáng hiện lên, xanh rì, yên bình, đối lập hoàn toàn với những con số khô khốc trên giấy.
Anh thì thầm một mình: "Đất không biết nói dối. Chỉ có người mới biết."
Ngoài hẻm, tiếng mưa dần ngớt. Khang chìm vào giấc ngủ chập chờn, trong đầu vẫn vang vọng tiếng máy tính bỏ túi lách cách và hình ảnh những dãy nhà xưởng mười tầng chỉ tồn tại trên giấy.