Di Chúc Thế Tử – Quyển 3: Người Thừa Kế Thứ Tư - Chương 28: Quyết Định Quy Hoạch 2025 (Phân Tích Pháp Lý)
Hai ngày sau đêm niêm phong chứng cứ, sáng ngày 27 tháng 10, Trần Vĩnh Khang có mặt tại một văn phòng luật sư nhỏ nằm trên con đường yên tĩnh ở quận Phú…
Nội dung chương
Hai ngày sau đêm niêm phong chứng cứ, sáng ngày 27 tháng 10, Trần Vĩnh Khang có mặt tại một văn phòng luật sư nhỏ nằm trên con đường yên tĩnh ở quận Phú Nhuận. Bảng hiệu gỗ trước cửa ghi dòng chữ "Văn phòng Luật sư Phạm Quốc Trung - Chuyên sâu đất đai và quy hoạch". Bên trong, mùi giấy cũ và mùi trà sen quyện vào nhau, tạo cảm giác của một nơi làm việc chậm rãi, trái ngược hoàn toàn với nhịp độ điên cuồng của Vạn An Tower những ngày này.
Luật sư Phạm Quốc Trung năm nay năm mươi hai tuổi, dáng người gầy, đeo kính gọng kim loại. Ông nổi tiếng trong giới luật sư đất đai Sài Gòn với một nguyên tắc bất di bất dịch: không bao giờ đưa ra ý kiến pháp lý về vấn đề mà mình chưa đọc hết hồ sơ gốc.
- Tôi đã đọc toàn bộ hai mươi trang quyết định mà cậu gửi. - Ông Trung mở đầu, đẩy gọng kính lên sống mũi. - Cả bản đồ 1/2000 và biên bản ghi lời khai của ông Tám, người dân bị thu hồi đất. Cậu có một bộ hồ sơ tốt, Khang ạ. Tốt đến mức tôi phải hỏi: cậu lấy những thứ này bằng cách nào mà nhanh thế?
- Bằng quyền của cổ đông và giấy giới thiệu của Ban Kiểm soát, thưa luật sư. - Khang đáp. - Mọi thủ tục đều đúng luật.
Ông Trung gật đầu, rút từ ngăn kéo ra một tập tài liệu đánh máy dày tám trang.
- Đây là bản phân tích pháp lý tôi viết trong hai ngày qua. Kết luận chính chỉ có một câu, nhưng để đi đến câu đó, tôi phải viện dẫn ba lớp văn bản.
Ông đẩy tập tài liệu về phía Khang. Hắn lật xem. Trang hai liệt kê lớp thứ nhất: các quy định của pháp luật đất đai về quyền thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện để quyền sử dụng đất được phép thế chấp. Trang bốn là lớp thứ hai: các quy định đặc thù về đất phục vụ an ninh quốc phòng, trong đó đất quốc phòng được xếp vào nhóm "đất sử dụng vào mục đích đặc biệt", mọi giao dịch đều phải tuân thủ quy hoạch đã phê duyệt. Trang sáu là lớp thứ ba: chính quyết định 2025 của tỉnh Khánh Hòa, với điều 4 nghiêm cấm chuyển nhượng và thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Ba lớp này chồng lên nhau như ba tấm lưới. - Ông Trung giải thích. - Lớp một cho phép thế chấp nói chung. Lớp hai siết lại: đất quốc phòng thì phải theo quy hoạch. Lớp ba khóa chặt: quy hoạch 2025 cấm tuyệt đối với người nước ngoài. Apex lọt qua lớp một, kẹt ở lớp hai, và chết ở lớp ba.
Khang gật gù. Cách lập luận theo lớp này rất khó bị bẻ gãy, vì đối phương muốn phản bác thì phải phá được cả ba lớp cùng lúc.
- Thưa luật sư, còn một điểm tôi chưa rõ. - Hắn nói. - Vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp?
Ông Trung mỉm cười. Đây là câu hỏi của người hiểu luật.
- Theo nguyên tắc, phần nào vi phạm điều cấm thì phần đó vô hiệu, phần còn lại vẫn có hiệu lực nếu có thể tách rời. Trong trường hợp này, quyền thế chấp đối với 35% diện tích quốc phòng là vô hiệu tuyệt đối. Phần 65% còn lại về nguyên tắc vẫn thế chấp được. Nhưng...
Ông ngừng lại, nhấn mạnh từng chữ:
- Nhưng giá trị của 65% còn lại, sau khi trừ đi phần cốt lõi là cầu cảng và kho bãi, chỉ còn khoảng 1.800 tỷ. Mà nghĩa vụ được bảo đảm là 4.050 tỷ. Về mặt pháp lý, hợp đồng thế chấp vẫn "sống" một phần. Về mặt kinh tế, nó đã "chết". Ngân hàng không quan tâm hợp đồng còn hiệu lực hay không. Họ chỉ quan tâm một điều: nếu phải thanh lý tài sản ngay hôm nay, họ thu về được bao nhiêu.
- Và câu trả lời là 1.800 tỷ, thiếu 2.250 tỷ. - Khang nói.
- Chính xác. Tôi đã gặp một vụ tương tự cách đây mười năm, một dự án khu công nghiệp ở miền Trung dính quy hoạch hành lang an toàn lưới điện. Chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng nước ngoài, đến khi thanh tra phát hiện, ngân hàng gọi ký quỹ bổ sung ngay trong tuần. Không có ngoại lệ. Không có thương lượng. Đó là kỷ luật sắt của quản trị rủi ro.
Ông lật đến trang cuối cùng, đọc chậm rãi.
- "Đối chiếu quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phục vụ an ninh quốc phòng ban hành năm 2025 với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Quyền thế chấp của tổ chức nước ngoài đối với phần diện tích nằm trong khu vực quy hoạch quốc phòng là vô hiệu."
Khang im lặng. Hắn đã đoán trước kết luận này từ hôm ở Khánh Hòa, nhưng nghe một chuyên gia pháp lý độc lập nói ra thành lời vẫn mang lại cảm giác khác hẳn. Chữ "vô hiệu" trong pháp luật không phải là tính từ. Nó là một bản án.
- Thưa luật sư, - Khang hỏi, - thế chấp cho ngân hàng trong nước thì sao? Có khác gì không?
Ông Trung nhấp một ngụm trà.
- Khác. Với tổ chức tín dụng trong nước, vấn đề còn có thể tranh cãi, vì pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất nói chung, và ranh giới áp dụng quy hoạch quốc phòng vào giao dịch dân sự trong nước vẫn còn khoảng xám. Nhưng với tổ chức nước ngoài, quyết định 2025 viết rõ ràng từng chữ: nghiêm cấm. Không có khoảng xám. Cấm là cấm.
- Vô hiệu một phần có đủ để ngân hàng gọi ký quỹ không? - Khang hỏi tiếp, đây mới là câu hỏi hắn quan tâm nhất.
Ông Trung đặt chén trà xuống, nhìn thẳng vào Khang.
- Cậu hỏi đúng chỗ hiểm. Nghe đây: tài sản bảo đảm bị vô hiệu trên 35% diện tích cốt lõi, tức là phần cầu cảng và kho bãi, là phần tạo ra giá trị khai thác chính của cảng. Phần còn lại, dù hợp pháp, cũng chỉ là đất trống ven biển chưa có hạ tầng. Tôi đã tính sơ bộ theo phương pháp mà cậu đưa trong bản thảo báo cáo: giá trị thế chấp hợp pháp còn lại tối đa khoảng 1.800 tỷ. Khoản vay của Apex là 4.050 tỷ. Cậu tự làm phép trừ đi.
- Thiếu hụt 2.250 tỷ. - Khang nói ngay.
- Đúng. Với mức thiếu hụt đó, bất kỳ ngân hàng nào, ở Singapore hay ở đâu, cũng buộc phải kích hoạt điều khoản gọi ký quỹ bổ sung. Đó không phải là quyền của họ. Đó là nghĩa vụ quản trị rủi ro của họ. Nếu họ không gọi, chính họ sẽ bị cơ quan giám sát ngân hàng của nước họ hỏi tội.
Khang cảm thấy tim mình đập nhanh hơn. Mọi mắt xích đang khớp vào nhau một cách hoàn hảo: quyết định 2025, bản đồ ranh giới, lời khai nhân chứng, phân tích pháp lý, và con số thiếu hụt 2.250 tỷ không thể chối cãi.
- Thưa luật sư, tôi có một đề nghị. - Hắn nói chậm rãi. - Ông có đồng ý ký xác nhận bản phân tích này với tư cách chuyên gia pháp lý độc lập, để đính kèm vào báo cáo thẩm định của chúng tôi không?
Ông Trung im lặng rất lâu. Ông đứng dậy, đi đến bên cửa sổ, nhìn xuống con đường vắng. Khi quay lại, ánh mắt ông nghiêm nghị hơn bao giờ hết.
- Khang, cậu có biết mình đang đối đầu với ai không? Apex Capital không phải là một công ty địa ốc địa phương. Họ có đội ngũ luật sư ở London, Singapore và New York. Khi báo cáo của cậu được công bố, họ sẽ kiện. Kiện cậu, kiện công ty thẩm định, kiện cả tôi ra tòa án quốc tế. Cậu chắc chứ?
Khang không trả lời ngay. Hắn nghĩ đến mẹ hắn ở Cần Thơ, người phụ nữ mù lòa vẫn giữ cuốn nhật ký công trường 1995 như giữ mạng sống. Hắn nghĩ đến Oanh, đêm nào cũng thức đến hai giờ sáng để rà soát từng con số. Hắn nghĩ đến Bình, chàng trai trẻ dám đối mặt với cả một quỹ đầu cơ quốc tế chỉ vì tin vào sự thật.
- Thưa luật sư, - hắn nói, giọng đều đều, - tôi chỉ nói sự thật có văn bản. Quyết định 2025 là văn bản của nhà nước, không phải của tôi. Bản đồ ranh giới là của cơ quan quy hoạch, không phải của tôi. Nếu Apex muốn kiện, họ phải giải thích trước tòa vì sao họ nhận thế chấp đất quốc phòng của Việt Nam. Tôi sẵn sàng đợi họ giải thích.
Ông Trung nhìn Khang thật lâu, rồi bất chợt mỉm cười. Ông cầm bút, ký tên mình vào trang cuối của bản phân tích, đóng dấu của văn phòng luật sư.
- Hai mươi năm hành nghề, tôi đã ký hàng trăm văn bản. - Ông nói. - Nhưng đây là lần đầu tiên tôi ký vào một văn bản mà tôi biết chắc nó sẽ làm rung chuyển cả một thương vụ quốc tế. Cậu giữ cẩn thận đấy, Khang.
Khang đứng dậy, cúi đầu cảm ơn sâu sắc. Hắn cho bản phân tích vào cặp, bước ra khỏi văn phòng luật sư. Ngoài trời, nắng trưa gay gắt. Điện thoại trong túi rung lên. Là Oanh.
- Sao rồi? - Cô hỏi ngay.
- Ông Trung đã ký. - Khang đáp. - Còn bên công ty thẩm định?
- Ông Đoàn Văn Hải đồng ý gặp chúng ta chiều nay. Ông ấy muốn xem toàn bộ hồ sơ gốc trước khi quyết định có nhận thẩm định độc lập hay không.
- Tốt. Tôi về ngay.
Khang cúp máy, vẫy một chiếc taxi. Trên đường về Vạn An Tower, hắn mở điện thoại đọc tin tức. Một bài viết mới trên trang tin tài chính đập vào mắt hắn: "Nguồn tin nội bộ: Chuyên viên Ban Kiểm soát Vạn An 'bỏ trốn' ra Khánh Hòa giữa lúc tập đoàn nguy khốn". Bài viết không nêu tên, nhưng ai trong giới cũng biết "chuyên viên Ban Kiểm soát" là ai.
Khang cười nhạt. Vĩnh Khiêm đang tung tin hắn bỏ trốn. Hắn muốn cả thị trường nghĩ rằng phe chống đối đã tan rã, rằng không còn ai ngăn được đại hội bất thường.
Đại hội bất thường. Ngày 5 tháng 11. Chỉ còn chín ngày nữa.
Khang nhìn ra ngoài cửa xe. Dòng người Sài Gòn vẫn hối hả như không có chuyện gì xảy ra. Hắn thì thầm một mình:
- Cứ tung tin đi, anh ba. Chín ngày nữa, anh sẽ phải nuốt từng chữ mình đã nói.